수정구·중원구 — 1998년 이전 입주 / 250세대 이상 14개 단지 + 소형 보조군 / 자력 재건축 vs 통합 정비 vs 리모델링 매트릭스
본 리포트는 기존 구 성남 보고서에서 다루지 않은 실제 30년에 임박했거나 이미 도달한 노후 단지만 추려낸 후속편이다. 기존 보고서는 도촌·위례·단대푸르지오 등 10~20년 연식의 준구축·신축을 다뤘다면, 이 리포트는 1990~1998년 입주 단지(2026년 기준 28~36년차)의 자력 재건축·통합 정비·리모델링 시나리오를 매트릭스로 평가한다.
| 제도 | 핵심 내용 | 구 성남 28년+ 단지 함의 |
|---|---|---|
| 재건축 30년 룰 | 준공 후 30년 경과 시 안전진단 신청 가능 | 1990~1995 입주 단지는 이미 도달. 단, 안전진단 통과 ≠ 사업 추진 확정 |
| 안전진단 완화 (2024~) | D·E 등급 외 일부 C 등급도 조건부 추진 허용 | 주차 0~0.5대/세대인 90~91년 저층 단지는 주거환경 항목 점수 유리 |
| 안전진단 사실상 폐지 (2025.6 시행) | 30년+ 단지는 안전진단 통과 없이 추진 가능. 추진위도 정비구역 지정 전 설립 가능 (사업기간 3년 단축) | 본 리포트 14개 중 11곳(1996년 이전 입주)이 직접 수혜. 안전진단 단계에 묶여있던 황송마을·선경상대원2차도 단계 점프 가능성 |
| 노후계획도시 특별법 (2024.4 시행) | 택지 100만㎡ 이상 + 20년 경과 + 단지 60% 이상 노후 시 통합 정비 | 구 성남 = 1973년 광주대단지 이주민 정착지. 노후계획도시 지정 검토 가능성. 지정 시 용적률 최대 750%·종상향·안전진단 면제 |
| 리모델링 (15년 룰) | 15년 경과 시 추진 가능, 수직증축 최대 3개층 | 1994~1998 입주 15층 단지(선경상대원2차·청구·진로 등)에 현실적 대안. 단, 사업성은 단지별 편차 큼 |
| 권역 | 단지 (입주연도·세대수) | 인접 정비구역 / 호재 |
|---|---|---|
| 수정 신흥동 8호선 신흥·산성역 |
신흥한신 (1990·585) 신흥두산 (1993·570) 청구 (1994·493) |
신흥1구역(산성역 포레스티아) 완공·신흥2구역(자이푸르지오) 완공·산성역 헤리스톤(2027 입주). 신흥3구역 후속 |
| 수정 단대동 8호선 단대오거리역 |
선경논골 (1991·426) 진로 (1998·499) |
단대구역 정비계획 수립 중. 단대푸르지오(2012) 인접 신축 시세 기준선 형성 |
| 수정 태평동 8호선 모란·태평역 |
태평선경 (1991·312) | 태평2·4구역 2026 정비구역 지정 목표. 모란역 8호선 판교 연장 시점에 정거장 가치 상승 |
| 수정 수진동 8호선 수진역 |
삼부 (1996·834) | 수진2구역 2026 정비구역 지정 목표. 수정구 도심 중에서는 가장 큰 단일 노후 단지 |
| 중원 상대원동 8호선 도보권 일부 |
일성 (1993·270) 선경상대원2차 (1994·2,510) 산성 (1997·360) |
상대원3구역 8,792세대 (전국 최대 재개발) 정비구역 지정 완료. 상대원1구역 정비계획 수립 중 |
| 중원 금광동 단대오거리역 도보권 |
금광삼익 (1991·498) 황송마을 (1993·990) |
금광1구역 정비 진행. 황송마을은 단일 평형(49㎡) 990세대 = 통합 재건축 잠재력 |
| 중원 하대원동 중앙·모란역 사이 |
성원초원 (1995·281) 하대원현대 (1995·314) |
하대원동 자체는 정비구역 미지정 권역. 자력 재건축 또는 리모델링 트랙 |
아래는 250세대 이상, 1998년 이전 입주 단지 14곳. 호가·실거래는 2026-05-12 기준 네이버 매물 + 국토부 실거래. 각 카드의 재건축 진행 단계는 공개 보도·리치고 데이터를 토대로 한 보수적 추정이며, 단지 자체 추진 동향이 공개돼 있지 않은 단지는 1단계로 표기한다.
재건축 매력: 36년차 + 주차 0대 + 8호선 신흥역 도보권. 산성역 헤리스톤(3,487세대, 2027 입주) 후광 + 신흥3구역 후속 진행 시 통합 정비 후보.
리스크: 단지 규모(585세대)는 단독 재건축으론 작은 편. 신흥3·신흥4 구역과의 통합 시나리오 의존도가 높음. 매물 1건뿐이라 호가 신뢰도 낮음.
재건축 매력: 13층 저층 + 주차 0.16대 = 주거환경 매우 열악 (안전진단 주거환경 항목 점수 유리). 평당 시세 1,800~2,000만원대로 진입 부담 가장 낮음. 소액 투자 + 장기 재건축 베팅 트랙.
리스크: 평형이 34·44㎡ 단일 소형 위주 → 분담금 부담 큼. 자가 거주 부적합. 분담금 감당 가능한 자산가의 갭투자 영역.
재건축 매력: 12층 저층 + 주차 0대 + 35년차. 단대구역·금광1구역 사이 입지로 인접 정비 후광. 선경논골과 유사한 구조이나 시세는 50%+ 프리미엄 (중원구 쪽 정비 동선).
리스크: 정비구역 미지정 단계. 실거래 데이터 부재로 시세 검증이 호가에 의존.
재건축 매력: 6층 저층 = 본 리포트 14개 중 자력 재건축 사업성 1위. 추정 용적률 100~130%, 세대당 대지지분 가장 유리. 태평2·4구역과의 통합 정비 가능성 검토 가치.
리스크: 312세대로 단독 사업성은 약함. 통합 정비 의존. 평형 소형 단일 + 주거 인프라(상가·학군) 부족.
재건축 매력: 33년차 + 8호선 신흥역 + 중형 평형(71·84㎡) = 자가 실거주 + 장기 재건축 베팅 모두 가능. 인근 산성역 자이푸르지오·포레스티아·헤리스톤(2027) 시세 기준선 형성으로 신축 입주 후 시세 상승 가시성.
리스크: 15층 + 추정 용적률 200%대로 자력 재건축은 어려움. 리모델링 또는 통합 정비 트랙. 매물 절벽(1건)으로 호가 신뢰도 낮음.
재건축 매력: 단일 평형 990세대 = 통합 의사결정 용이. 33년차 + 주차 0.41대 + 소형 단일은 정비특별법 적용 시 종상향 + 평형 다양화로 사업성 확보 가능. 단대오거리역 도보권.
리스크: 49㎡ 단일 = 분담금 부담 매우 큼. 자가 실거주는 부적합 (1~2인 가구 한정). 호가 분포 5.3~7.0억 매우 넓어 진입가 판단 어려움 — 현장 임장 + 매물별 동·층 확인 필수.
재건축 매력: 상대원3구역 8,792세대 정비구역 지정 후광 직접 수혜. 33년차 + 270세대 = 통합 정비 또는 상대원1·2구역 합류 가능성. 평당 시세 1,500만원대로 진입가 가장 낮음.
리스크: 단지 규모 작아 단독 사업성 없음. 통합 정비 의존도 매우 높음. 8호선 직접 도보권은 아니라 교통 가치는 후순위.
재건축 매력: 본 리포트 14개 중 단일 단지 최대 (2,510세대). 단일 평형 = 통합 의사결정 가능. 상대원3구역 인접으로 후광 효과 직접. 32년차 진입.
리스크: 50㎡ 단일 = 분담금·면적 확장 부담. 15층 + 추정 용적률 220%대로 자력 재건축 매우 어려움 → 리모델링 + 통합 정비 두 트랙 검토. 호가 4.85~7.0억 분포로 신중한 현장 확인 필요.
재건축 매력: 32년차 + 8호선 신흥역 + 중형 평형 = 신흥두산과 함께 8호선 라인 자가 거주 + 재건축 베팅 콤보. 산성역 신축 벨트 시세 기준선 공유.
리스크: 신흥두산과 유사한 한계 — 15층 + 추정 용적률 200%대로 자력 재건축 어려움. 통합 정비 트랙. 매물 절벽 1건.
재건축 매력: 31년차 진입, 12층 저층 + 주차 0.68대로 안전진단 환경 점수 보통. 자력 재건축 사업성은 중간 수준.
리스크: 하대원동은 정비구역 미지정 권역. 인접 재개발 후광 약함. 리모델링 트랙이 더 현실적. 시세 상승 모멘텀 약함.
재건축 매력: 31년차 + 주차 0.97대 + 120㎡ 대형까지 다양한 평형 = 자가 거주 가능성 가장 높은 단지. 리모델링 시 평형 다양성 유지 유리.
리스크: 주차 충분 + 다양한 평형 = 안전진단 환경 점수 불리 (재건축 사업성 ↓). 리모델링 트랙 ↑ / 재건축 트랙 ↓. 정비구역 미지정.
재건축 매력: 2026년 30년 도달 — 안전진단 신청 가능 첫 해. 834세대 대단지 + 다양한 평형 + 1.0 주차 + 수진2구역 인접. 노후계획도시 특별법 지정 시 핵심 후보.
리스크: 시세 이미 평당 3,500~4,000만원대로 진입가 높음 (재건축 기대감 선반영). 60㎡ 호가 9.0억 vs 실거래 6.2~8.3억 = 호가-실거래 갭 매우 큼. 진입 타이밍 신중.
재건축 매력: 2027년 30년 도달. 상대원3구역 인접 후광. 다양한 평형 + 주차 0.81 = 거주 가능성 양호.
리스크: 21층 고층 + 추정 용적률 250~280%로 자력 재건축 거의 불가능. 리모델링 트랙. 상대원3구역 완공(2030년대 중반 추정) 후 후광 본격화까지 장기 대기.
재건축 매력: 8호선 단대오거리역 도보권 + 다양한 평형 + 1.0 주차로 자가 거주 매력 가장 높음. 단대구역 정비 진행 시 후광. 28년차로 30년 룰 도달까지 2년.
리스크: 본 리포트 14개 중 가장 신축 (1998). 재건축 사이클 자체는 가장 늦음. "준구축 거주 + 장기 재건축 옵션" 트랙으로 분류. 호가-실거래 갭 보통.
층수·세대수·주차로 단지를 4개 그룹으로 분류. 정확한 용적률·대지지분은 등기부 확인 필수.
| 그룹 | 특징 | 해당 단지 | 유력 트랙 |
|---|---|---|---|
| A. 저층 소형 대지지분 우위 | 6~13층 · 주차 0~0.3대 · 소형 단일·이중 평형 | 태평선경(6F), 선경논골(13F), 금광삼익(12F) | 자력 재건축 사업성 1순위. 단, 단지 규모 작아 통합 정비 필요 |
| B. 중층 중대단지 후광형 | 15층 · 주차 0~0.7대 · 중형 평형 · 인접 정비구역 | 신흥한신, 신흥두산, 청구, 황송마을, 선경상대원2차, 일성 | 인접 정비구역 통합 또는 리모델링. 후광 효과로 시세 상승 가시성 |
| C. 거주 + 리모델링 트랙 | 14~15층 · 주차 0.7~1.0대 · 다양한 평형 · 자가 거주 적합 | 삼부, 하대원현대, 진로, 성원초원 | 리모델링 우선. 노후계획도시 특별법 지정 시 재건축 합류 가능 |
| D. 고층 사업성 난항 | 21층 이상 · 추정 용적률 250%+ | 산성(상대원) | 자력 재건축 불가에 가까움. 리모델링 단일 트랙 |
| 단지 | 매수 논리 | 대표 진입 시세 | 주요 리스크 |
|---|---|---|---|
| 삼부 수정 수진동 1996 |
2026년 30년 도달 + 834세대 + 다양한 평형 + 1.0 주차. 자가 거주 + 재건축 베팅 동시 가능. 수진2구역 인접 | 60㎡ 실거래 6.2~8.3억 | 호가-실거래 갭 큼. 재건축 기대감 선반영 |
| 선경상대원2차 중원 상대원동 1994 |
2,510세대 단일 단지 최대 + 상대원3구역 후광. 통합 의사결정 용이 | 50㎡ 호가 4.85~7.0억 | 50㎡ 단일 = 분담금 부담. 자가 부적합 |
| 황송마을 중원 금광동 1993 |
990세대 단일 평형. 33년차 + 단대오거리역 도보권 | 49㎡ 호가 5.3~7.0억 | 호가 분포 매우 넓음. 49㎡ 단일은 1~2인 가구 한정 |
| 신흥두산 수정 신흥동 1993 |
8호선 신흥역 + 중형 평형 + 산성역 신축 벨트 시세 기준선 공유 | 84㎡ 실거래 8.0~8.8억 | 매물 절벽. 자력 재건축 불가, 통합 의존 |
| 청구 수정 신흥동 1994 |
8호선 신흥역 + 85㎡ 중형 + 산성역 벨트 + 32년차 | 85㎡ 실거래 8.0~8.9억 | 신흥두산과 유사 — 매물 절벽, 통합 의존 |
| 단지 | 매수 논리 | 대표 진입 시세 |
|---|---|---|
| 신흥한신 수정 신흥동 1990 | 36년차 + 8호선 신흥역. 신흥3구역 통합 시나리오 시 후광 | 60㎡ 실거래 7.4~7.75억 |
| 진로 수정 단대동 1998 | 단대오거리역 도보권 + 다양한 평형 + 1.0 주차. 자가 거주 + 장기 재건축 | 85㎡ 실거래 7.58~7.7억 |
| 일성 중원 상대원동 1993 | 상대원3구역 후광 + 평당 1,500만원대 진입가 | 59㎡ 호가 2.95~3.3억 |
| 금광삼익 중원 금광동 1991 | 12층 저층 + 주차 0대 + 단대구역/금광1구역 사이 입지 | 34㎡ 호가 3.2~3.5억 |
| 선경논골 수정 단대동 1991 | 13층 + 평당 시세 가장 낮음 + 단대구역 후광. 소액 갭투자 트랙 | 34㎡ 실거래 2.39~2.54억 |
| 하대원현대 중원 하대원동 1995 | 120㎡ 대형 평형 보유 + 1.0 주차 = 자가 거주 적합 | 85㎡ 호가 6.95~7.3억 |
| 산성(상대원) 중원 상대원동 1997 | 상대원3구역 인접 + 다양한 평형. 단, 21층으로 재건축 사업성 약함 | 85㎡ 호가 4.8~4.9억 |
| 단지 | 한계 |
|---|---|
| 태평선경 수정 태평동 1991 | 312세대로 단독 사업성 약함. 태평2·4구역 통합 정비 의존 |
| 성원초원 중원 하대원동 1995 | 하대원동 정비구역 미지정. 후광 효과 약함. 리모델링 트랙 |
아래 단지들은 80~160세대로 단독 재건축 사업성이 매우 약하나, 인접 단지·구역과의 통합 정비 후보. 매수보다는 주변 임장 시 참고용.
| 단지 | 입주 | 위치 | 세대 | 층수 |
|---|---|---|---|---|
| 제일 | 1984 | 중원 하대원동 | 132 | 6F |
| 대원 | 1986 | 중원 하대원동 | 96 | 6F |
| 수진현대 | 1994 | 수정 수진동 | 107 | 13F |
| 현대 (금광) | 1994 | 중원 금광동 | 124 | 13F |
| 산호 | 1992 | 중원 상대원동 | 158 | 12F |
※ 80세대 미만 빌라·연립급(통보·희망·중앙·상일 등 12개)은 본 리포트에서 제외.
| 카테고리 | 확인 항목 |
|---|---|
| 등기·대지지분 | 등기부등본에서 대지권 비율(㎡/세대) 확인. 본 리포트의 그룹 분류 검증 |
| 정비구역 단계 | 성남시 도시정비 홈페이지 정비구역 고시·정비계획 공람·조합 설립 인가 일자 확인. 본 리포트는 보수적 추정만 표기 |
| 안전진단 | 해당 단지 관리사무소·추진위 안전진단 신청·결과 등급 확인. 30년 도달 ≠ 안전진단 통과 |
| 현장 매물 | 네이버 매물 호가 ≠ 거래 가능 가격. 중개사 통해 실제 거래 가능 가격 + 동·층·향 + 매도 사유 확인 |
| 학군·인프라 | 구 성남은 학군 디스카운트 권역. 자가 거주 검토 시 자녀 학년 + 통학 거리 + 학원가 직접 임장 |
| 주차·관리 | 주차 0~0.5대 단지는 야간 입차 사실상 불가. 자가 거주 시 거주자 우선 주차 + 주변 공영주차장 확인 |